附件怀集县城镇国有建设用地基准地价评估成果.pdf

怀集县城镇国有建设用地（含公共服务用地） 基准地价评估 一、评估范围 根据《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》和粤国 土资利用发〔2018〕8 号的要求：怀集县县城规划区约 418.28 平方 公里区域（包含山体和水域面积）及冷坑镇、梁村镇、岗坪镇、大岗 镇、中洲镇、马宁镇、诗洞镇、永固镇、凤岗镇、坳仔镇、桥头镇、 连麦镇、洽水镇、甘洒镇、蓝钟镇、汶朗镇、及下帅壮族瑶族乡建成 区。 二、基准地价涵义 为加强土地市场建设，充分发挥基准地价的作用，确定本次怀集 县城镇基准地价的涵义如下： 一、本次基准地价的价格基准日为：2019 年 12 月 31 日。 二、基准地价根据土地用途可划分为商服、住宅、工业和公共服 务用地基准地价四类。 三、商业路线价：估价期日为 2019 年 12 月 31 日，设定容积 率为 2.0，土地使用年期为 40 年，土地开发程度为“五通一平”（即 宗地红线外通路、供电、供水，宗地红线内场地平整），宗地标准宽 度设定为 4 米，宗地标准深度设定为 12 米条件下，商服用地土地 使用权的区域首层楼面地价。 四、土地开发程度：评估范围内商服、住宅用地开发程度为“五 通一平”（宗地红线外供水、排水、通电、通路、通讯，宗地红线内 土地平整），工业用地开发程度为“三通一平”，公共服务用地开发 程度定为“五通一平”。（即宗地红线外供水、通电、通路，通讯， 宗地红线内土地平整）。 五、使用年限。根据 1990 年 5 月 19 日国务院发布实施《中华人 民共和国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》（即国务院 55 号令）第 12 条规定，土地使用权出让的最高年限按用途分别为： （一）商服用地：40 年； （二）居住用地：70 年； （三）工业用地：50 年； （四）公共服务用地：50 年。 六、平均容积率。根据怀集县土地利用的现状及实地调查的房屋 样点的情况，并参考《怀集县城市总体规划》的相关编制成果，设定 本次基准地价测算的商服用地和住宅用地的平均容积率为 2.0，工业 用地的平均容积率为 1.0，一类公共服务用地平均容积率设定为 1.5， 二类公共服务用地平均容积率设定 1.0。 七、公共服务用地： 根据现行的《土地利用现状分类》，公共管理与公共服务用地分 为 10 个二级类用地，各二级类用地性质差异较大。比如公园与绿地， 其公益性质较强，主要用于城市生态建设以及为居民提供休闲的场 所。而随着民办医院、民办教育的发展，教育用地和医疗用地呈现公 益性与经营性并存的特点。所以，公共管理与公共服务用地的用途不 同，导致其用地性质差异较大。 具有市场价值公共管理与公共服务用地是促进城市发展不可或 缺的重要载体，通常带有一定的公益性倾向，但并不代表它不具有市 场价值。随着我国教育、医疗卫生事业的深化改革，越来越多的社会 资本涌入该行业，使得这些行业表现出一定的营利性，从而具有一定 的市场价值。而有些公共管理与公共服务用地的市场价值并不是通过 自身体现出来，而是通过影响其他用地的经济效益来实现其经济价 值。 根据其特点将公共服务项目用地分为公共服务项目用地一类和 公共服务项目用地二类，其中： 公共服务用地一类包括机关团体用地、新闻出版用地、教育用地、 科研用地、文化设施用地、体育用地、医疗卫生用地； 公共服务用地二类包括公用设施用地（指用于城乡基础设施的用 地。包括供水、排水、污水处理、供电、供热、供气、邮政、电信、 消防、环卫、公用设施维修等用地）和公园与绿地。 八、本次基准地价采用地面地价，成果附上参考楼面地价。 九、其他未列入上述范围的用地，其用途类别的基准地价可参照 《怀集县城镇基准地价用途分类、适用范围及其修正系数对照表》确 定。 总体情况见下表： 表 1 怀集县 2019 年国有建设用地基准地价内涵 使用 用地类型 表达形式 年限 开发 程度 设定容 积率 商服用地 平均楼面 价/地面 地价 40 五通 一平 2.0 住宅用地 平均楼面 价/地面 地价 70 五通 一平 2.0 地面价 50 三通 一平 1.0 价/地面 价 50 五通 一平 1.5 地面价 50 五通 一平 1.0 工业用地 公共服务服 务用地 一 类 二 类 平均楼面 评估 使用权 期日 类型 2019.12.31 国有建 设用地 使用权 三、基准地价成果 表 2 商服用地级别基准地价表 单位：元/平方米 商服 级别 地面地价 （元/平方米） 级别范围 Ⅰ级 3550 北至金龙一路，南至沿江中路，西至上郭路，东至解放北路、 红旗南路 Ⅱ级 3020 北至滨江北路、金龙二路，南至塔山大道、迎宾大道、聂屋 路，西至三江北路，东至怀城大道 2410 1、北至天湖西路，南至塔山大道，西至河南西路，东至文昌 南路； 2、北至幸福一路、迎宾大道、聂屋路围成范围； 3、三江北路、滨江北路、府前路、规划道路围成范围 IV 级 1565 1、怀城规划道路、体育西路、站前路、滨江北路、环山南路、 龙湾西路、横洞东路、三江北路围成范围； 2、北至天湖东路、南至塔山大道、西至文昌南路、东至龙湾 路及图上所示范围； 3、幸福街道规划道路区域，包含白石物流园区 V级 1040 在评估范围内，除 I、II、III、IV 级以外的区域 Ⅲ级 备注： （1）商业用地基准地价以 2019 年 12 月 31 日为估价基准期日，“五通一平”土地开发程 度，40 年法定最高土地使用年限及 2.0 平均容积率等条件下的土地使用权价格。 （2）各级别具体位置见商业用地级别基准地价图。 表 3 住宅用地级别基准地价表 单位：元/平方米 住宅 级别 地面地价 （元/平方米） 级别范围 2370 滨江北路、天湖西路、天湖路 、金龙一路、解放北路、城北 二路、上郭南路、沿江路、河南中路、凤基岭路、蕉坪路围 成的区域 1900 1、金龙二路、天湖路、天湖西路、文昌南路、迎宾大道、塔 山大道、怀城大道北、怀城大道南围成的区域； 2、滨江北路附近区域 1440 1、北至城北四路，南至塔山大道，西至城北大道，东至文昌 南路； 2、燕岩大道、环山南路、体育路、凤基岭路、蕉坪路、滨江 大道、天湖西路、坏城规化道路围成区域 IV 级 1080 1、迎宾大道、幸福街道规划道路，西至站前路、横洞东路、 盘莲路、柑洞大道围城区域； 2、燕岩大道、文昌北路、怀城规划道路围城区域； 3、北至天湖东路、南至沿江东路、西至文昌南路、东至龙湾 路围成范围及图上所示区域 V级 855 在评估范围内，除 I、II、III、IV 级以外的区域 Ⅰ级 Ⅱ级 Ⅲ级 备注： （1）住宅用地基准地价以 2019 年 12 月 31 日为估价基准期日，“五通一平”土地开发程 度，70 年法定最高土地使用年限及 2.0 平均容积率等条件下的土地使用权价格。 （2）各级别具体位置见住宅用地级别基准地价图。 表 4 工业用地级别基准地价表 单位：元/平方米 工业 级别 地面地价 （元/平方米） 级别范围 Ⅰ级 530 北至金龙二路，南至沿江中路，西至沿江西路，东至怀城大 道 Ⅱ级 385 北至河南西路、河南中路、河南东路，南至迎宾大道、横洞 西路，西至河南西路，东至怀城大道南 Ⅲ级 240 1、北至燕岩大道，南至站前路，西至环山路，东至龙湾西路； 2、塔山西路、横冈东路、盘莲路围成范围 IV 级 190 在评估范围内，除 I、II、III 级以外的区域 备注： （1）工业用地基准地价以 2019 年 12 月 31 日为估价基准期日，“三通一平”土地开发程度， 50 年法定最高土地使用年限及 1.0 平均容积率等条件下的土地使用权价格。 （2）各级别具体位置见工业用地级别基准地价图。 表 5 公共服务用地级别基准地价表 单位：元/平方米 公服一类 公服二类 公服 级别 级别范围 地面地价（元/平方米） I级 590 480 II 级 515 400 III 级 420 310 IV 级 320 230 北至滨江北路、天湖西路，南至迎宾大道、塔山大 道，西至蕉坪路、环山南路，东至文昌路、工业大 道、怀城大道南 1、北至迎宾大道，南至站前路，西至塔山西路，东 至环山南路； 2、北至天湖东路，南至沿江东路，西至龙湾路，东 至文昌路、工业大道、怀城大道南； 3、北至燕岩大道，南至滨江北路，西至环山南路， 东至天湖公园东 1、燕岩规划道路、文昌北路、燕岩大道、环山北路 围成的区域； 2、塔山大道、绥江围成区域以及 349 省道、天湖东 路围成区域和图上所示其他区域； 3、幸福街道规划道路区域，包含白石物流园区 在评估范围内，除 I、II、III 级以外的区域 备注： （1）公共管理与公共服务用地基准地价以 2019 年 12 月 31 日为估价基准期日，“五通一平” 土地开发程度，50 年法定最高土地使用年限及公服一类 1.5 容积率、公服二类 1.0 容积率等条件 下的土地使用权价格。 （2）各级别具体位置见公共服务用地级别基准地价图。 表 6 怀集商业路线价 怀集 （元/m²） 1 区段名称 路线段起点 路线段终点 地面地价 2 城北一路 金龙一路 上郭南路 6138 3 城北二路 上郭南路 解放北路 6355 4 城北三路 解放北路 怀城大道北 5607 5 城中路 沿江中路 红旗南路 10171 6 登云路 金龙一路 城北二路 5768 7 工业大道 A 上郭南路 怀城大道 7157 8 工业大道 B 怀城大道 港前路 5513 9 国泰路 工业大道 沿江中路 7262 10 河南东路 幸福二路 旦家塘路 5904 11 红光路 沿江中路 红旗南路 7352 12 红旗北路 城北三路 工业大道 7277 13 红旗南路 工业大道 沿江中路 9266 14 红卫路 国泰路 红旗南路 7195 15 解放北路 A 金龙一路 育秀一路 5552 16 解放北路 B 育秀一路 工业大道 6990 17 解放南路 河南东路 幸福二路 7003 18 解放中路 工业大道 沿江中路 10504 19 金龙二路 解放北路 怀城大道 5049 20 金龙一路 A 上郭北路 沿江中路 6018 21 金龙一路 B 上郭北路 解放北路 5772 22 农丰路 人民路 沿江中路 6749 23 平安路 沿江西路 金龙一路 5594 24 人民路 解放中路 沿江中路 6870 25 三江路 沿江西路 金龙一路 6656 26 上郭北路 沿江西路 金龙一路 5771 27 上郭南路 城北一路 沿江中路 6224 28 上郭中路 金龙一路 城北一路 6145 29 幸福一路 河南中路 幸福二路 6591 30 幸福二路 幸福一路 解放南路 5723 31 幸福三路 解放南路 塔山大道 5389 32 沿江西路 登云路 金龙一路 6206 33 沿江中路 金龙一路 解放中路 6607 34 园丁路 沿江西路 金龙一路 5488 35 商业步行街 国泰路 红旗路 11981 36 府前路 滨江南路 环山路 6300 37 滨江南路 三江路 府前路 6032 38 怀城大道北 金龙二路 工业大道 6032 39 怀城大道中 工业大道 沿江中路 5508 40 环城大道南 河南东路 塔山大道 5150 表 7 怀集县各镇基准地价表 乡镇类别 一类乡镇 二类乡镇 三类乡镇 镇名 冷坑镇、 梁村镇、 岗坪镇、 大岗镇、 中洲镇 马宁镇、 诗洞镇、 永固镇、 凤岗镇、 坳仔镇、 桥头镇、 连麦镇、 洽水镇 甘洒镇、 蓝钟镇、 汶朗镇、 下帅乡 商业土地 地面地价 （元/平方 米） 住宅土地 地面地价 （元/平方 米） 工业土地 地面地价 （元/平方 米） Ⅰ 1820 1150 210 240 Ⅱ 1370 800 180 190 Ⅰ 1440 840 190 220 Ⅱ 970 630 180 210 Ⅰ 1070 750 180 190 Ⅱ 930 510 160 170 级别 公共服务用 地地面地价 （元/平方米） 各类型修正体系修正系数表详见附表。 附件：广东省肇庆市怀集县 20191231 期日国有建设用地（含公共 服务用地）基准地价评估定级级别地价修正系数表 2021 年 3 月 22 日