梁山县住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）.pdf

梁山县住宅专项维修资金管理办法 第一章 第一条 总 则 为了加强对住宅专项维修资金（以下简称维修资 金）的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的正常使用和维 修，维护维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民 法典》、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部令第 165 号）、 《山东省住宅专项维修资金管理办法》（鲁建物字〔2020〕7 号） 等法律、法规和规章的规定，结合本县实际，制定本办法。 第二条 本办法适用于本县行政区域内商品住宅、售后公有 住房维修资金的交存、使用、管理和监督。 第三条 本办法所称的维修资金，是指专项用于住宅共用部 位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。 本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖 合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的 非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、 梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖 合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设 施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、楼宇对讲、 绿地、道路、围墙、监控设施、路灯、沟渠、池、井、非经营性 — 1 — 车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 第四条 维修资金实行属地化统一管理，坚持专户存储、业 主共有、共同决策、政府监督的原则。 第五条 县住房城乡建设主管部门会同县财政部门负责全 县维修资金的指导和监督工作。 县住房保障事务服务中心作为维修资金主管部门负责本辖 区内维修资金的交存、使用和管理工作。 第六条 出售公有住房的维修资金，应当在完成核对后，由 财政部门或者其他管理部门划转到维修资金管理部门进行统一 管理。 第七条 业主大会成立前，维修资金由维修资金管理部门代 行管理。业主大会成立后，根据业主大会决议，选择代行管理或 者自行管理。 业主大会选择自行管理维修资金的，应当接受维修资金管理 部门的管理和监督，在维修资金管理部门选定的银行设立维修资 金专户。 第二章 第八条 交 存 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区 外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主，应当按照本办法的 规定交存维修资金。 第九条 — 2 — 商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面 积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额 为：多层建筑（≤6 层）40 元；7-12 层（含 12 层）小高层 60 元；13 层以上 80 元。 出售公有住房的，售房单位按照多层住宅不低于售房款的 20％、高层住宅不低于售房款的 30％，从售房款中一次性提取 维修资金。业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平 方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的 2%。 第十条 商品住宅、非住宅业主应当在办理住宅交付手续前， 按照实测面积，或按《商品房买卖合同》中约定的建筑面积，一 次性足额交存维修资金。回迁业主按照《选房确认书》中所记载 面积交存维修资金。 截至竣工交付尚未售出的房屋，由建设单位交存首期维修资 金。实行商品房预售资金监管的，建设单位应当交纳的维修资金 可从监管的预售资金中划转。 第十一条 建设单位应当与业主在购房合同中约定业主按 有关规定交存维修资金，并督促业主交存。已交付但业主未按规 定交存维修资金的房屋，由建设单位交存首期维修资金，建设单 位有权向业主追偿。 建设单位办理交付手续时，应当核实购房人山东省住宅专项 维修资金专用票据；未按照本办法规定交存首期维修资金的，建 设单位不得向业主交付房屋。 第十二条 本办法实施前，开发建设单位或者物业服务单位 — 3 — 已经代收的，应当将维修资金交存至维修资金管理机构指定的专 用账户。 第十三条 维修资金管理部门应当在商业银行开立维修资 金专户，资金专户下设房屋账户和公共账户。 （一）房屋账户主要用于储存业主、建设单位交存的维修资 金，以及房屋账户的增值收益，按照物业管理区域设总账，按房 屋户门号设分账。 （二）公共账户主要用于储存公共收益划转的维修资金、业 主大会或者业主共同决定转入的其他资金，以及出售公有住房划 转的维修资金，按照物业管理区域设总账，按幢设分账。一个物 业管理区域内包含两个以上原公有住房售房单位物业的，按其物 业范围设分账。 第十四条 房屋账户内的维修资金余额不足首期交存额 30％的，维修资金管理部门应当向小区业主委员会或相关业主发 出续交通知，相关业主接到通知后应当及时续交。 第十五条 商品住宅已出售但未建立维修资金的，应当按本 办法的交存标准进行补建。 出售公有住房售房时未提取或者未足额提取维修资金的，售 房单位应当按照规定补提;业主未交存的，应当按照规定补交。 第十六条 经业主大会决议，业主可以选择一次性补交、续 交维修资金，或者随物业费逐月补交、续交。物业服务企业或者 其他机构应当配合维修资金收取、交存等工作。由物业服务企业 — 4 — 或者其他机构代收补交、续交维修资金的，应当将补交、续交维 修资金及时划转维修资金银行专户。物业管理部门应当将物业服 务企业划转补交、续交维修资金的情况纳入其信用档案管理。 第三章 第十七条 使 用 维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急 使用。 计划使用是指采取一次投票集中表决多个计划维修项目的 使用方式；一般使用是指采取传统方法一次投票表决一个维修项 目的使用方式；应急使用是指采取应急程序事前不用表决、事后 公示的使用方式。 业主表决方式可以采取常规表决，经有利害关系的专有部分 占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主 同意，视为表决通过。 第十八条 业主维修资金分户账面余额不足支付分摊费用 的，差额部分由该业主补足，未交存维修资金的，由业主直接支 付，由申请人负责收取。 第十九条 维修资金的计划使用，主要适用于可以提前预见 的，以延长物业使用寿命为主要目的的共用部位、共用设施设备 的维修、更新和改造；可以一次表决不超过连续两年的维修资金 年度使用计划。 — 5 — 第二十条 维修资金计划使用，由业主委员会根据房屋和设 施设备的使用年限、维修保养和损耗等情况，编制维修资金年度 使用计划，经业主大会决定或者经有利害关系的业主表决同意 后，连同有关材料报维修资金管理部门审核备案并组织实施。委 托物业服务企业实施的，应由业主委员会和物业服务企业签订委 托协议书后执行。 有条件的小区可按照计划使用程序申请使用维修资金，购买 与电梯维修、更新和改造有关的保险。 第二十一条 按照维修资金计划使用程序，业主委员会或者 其委托的物业服务企业应当按照规定通过公开招标等方式，选聘 具有相应能力的单位，签订维修服务合同，组织工程施工、验收、 造价决算等工作，并按照工程进度通知维修资金管理部门划款。 第二十二条 维修资金的一般使用，适用于涉及全体或者部 分业主的，临时发生并需要在较短时间内完成的物业共用部位、 共用设施设备的维修、更新和改造。 第二十三条 维修资金的一般使用程序： (一)物业服务企业、业主委员会(以下统称申请人)，根据维 修和更新、改造项目提出使用申请; (二)物业主管部门会同维修资金管理机构进行现场核查，明 确维修范围; (三)申请人制定维修和更新、改造方案，编制工程预算，对 维修范围内的业主进行公示，公示期不得少于五个工作日。公示 — 6 — 期满后，物业主管部门和社区委员会对公示情况予以确认; (四)业主表决方式可以采取常规表决，经有利害关系的专有 部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的 业主同意，视为表决通过； (五)维修资金管理机构应当对申报材料的完整性和规范性 进行核实，符合要求的予以备案； (六)工程竣工后，申请人应当组织施工单位、监理单位、业 主委员会、社区委员会、相关业主对工程进行验收。电梯等特种 设备和消防设施，还应由相应专业单位出具验收合格证明。验收 合格的，在验收报告上签署意见； (七)申请人应当将验收报告、审计报告、业主费用分摊情况 对列支范围内的业主进行公示，公示期不得少于五个工作日; （八）物业主管部门和社区委员会对维修后的材料进行审 核。 (九)维修资金管理机构依据申请人提交的验收报告、审计报 告、物业主管部门、社区委员会意见等材料，拨付工程款。 第二十四条 维修资金的应急使用，适用于危及人身安全、 房屋使用安全和公共安全的紧急情况，需要立即进行的维修、更 新和改造。 第二十五条 有下列情形之一的，可以启动应急维修程序： （一）物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏； （二）电梯发生故障影响正常使用需立即维修的； — 7 — （三）消防设施存在严重故障需立即维修的； （四）建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动； （五）玻璃幕墙炸裂； （六）排水管道严重堵塞或爆裂； （七）地下车库雨水倒灌； （八）其他可能造成人身安全事故的紧急情况。 第二十六条 出现需应急维修情形时，物业服务企业应将有 关情况报告业主委员会或社区委员会，经现场查验确认后立即组 织维修。 未聘用物业服务企业或者物业服务企业不履行组织维修责 任的，由相关业主将有关情况报告业主委员会或社区委员会，确 认后组织维修。 应急维修涉及电梯等特种设备的，应提供特种设备主管部门 下达的整改通知书或具备相应资质的第三方检测机构出具的检 测报告。维修工程实施完毕后，还应由相应专业单位出具鉴定意 见和验收合格证明。 应急维修涉及消防设施的，需提供消防主管部门或公安派出 所下达的限期整改通知书、具备相应资质的第三方消防检测机构 出具的维修方案。维修工程实施完毕后，需提交第三方消防检测 机构出具的检测合格报告和消防主管部门或公安派出所出具的 复查合格证明。 第二十七条 — 8 — 维修组织单位或者个人应当选聘具有相应能 力的单位，进行应急维修的工程施工、验收、造价决算等工作。 一次或单项应急使用维修资金金额较大的，应当经过工程造价咨 询机构的审核。维修资金管理部门应当按照工程进度将所需维修 费用划至有关单位账户。 第二十八条 应急维修工程费用拨付后，维修组织单位或个 人应当将下列材料在小区内明显位置进行不少于 5 天的公示。 （一）维修、更新、改造方案； （二）工程决算报告； （三）工程验收合格证明； （四）涉及户数和清册、分摊方案； （五）维修资金管理部门认为按照规定应该公示的其他材 料。 第二十九条 相关业主在公示中提出异议的，由异议人与组 织维修单位协商解决。协商不成的，异议人可依法向仲裁机构申 请仲裁或者向人民法院提起诉讼。 第三十条 因维修、更新、改造工程所产生的下列费用应当 计入维修、更新、改造成本： （一）维修和更新、改造工程费用； （二）前期勘察设计、鉴定费用； （三）工程招标、监理费用； （四）工程预决算审核等有关费用。 组织维修单位可根据合同，在维修、更新、改造工程保修期 — 9 — 内留存质量保证金。 第三十一条 下列费用不得从维修资金中列支： （一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部 位、共用设施设备维修和更新、改造费用； （二）依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供 气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的 维修、养护费用； （三）规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据 规划列入该特定房屋买卖合同中的露台、庭院等部位的维修费 用； （四）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的鉴定、修 复费用； （五）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的 维修和养护费用。 第四章 第三十二条 监督管理 维修资金管理部门应当通过公开招标或按照 财政部门有关规定选定商业银行，开立维修资金管理专户，并把 资金保值增值、管理高效等指标作为选择专户银行的依据。 第三十三条 经业主大会决议，业主自行管理维修资金的， 业主委员会应当具备相应条件并向维修资金管理部门提交以下 材料： — 10 — （一）维修资金自行管理申请表； （二）业主大会同意自行管理维修资金的表决结果； （三）维修资金管理方案； （四）业主管理规约； （五）维修资金管理部门认为必要的其他材料。 第三十四条 维修资金账户应当通过转账结算，不得支取现 金。用于支付维修及更新、改造工程费用的维修资金只能支付到 约定的单位账户中。 第三十五条 维修资金应当建立公示和查询制度，公开电 话、网站，接受业主对公共账户和房屋账户中维修资金交存、使 用、增值收益和账面余额的查询，接受社会投诉监督。 第三十六条 维修资金管理部门在保证维修资金正常使用 的前提下，可以按照国家有关规定将维修资金用于定期组合存 款、购买一级市场新发行的国债等，确保资金的安全和保值增值。 第三十七条 维修资金增值收益应当定期分配，当年交存部 分的收益可按同期银行活期利率计算，其余部分的年化收益以不 低于同期银行一年定期存款基准利率计算。 第三十八条 房屋转让时，该房屋账户中结余的维修资金随 房屋所有权同时自动转移。 第三十九条 房屋灭失的，业主交纳的维修资金结余部分按 照产权关系返还相应业主；出售公有住房售房单位提取的维修资 金账面余额返还售房单位或按照售房单位财务隶属关系，收缴同 — 11 — 级国库。 第四十条 收取维修资金，应当出具省财政部门统一监制的 山东省财政票据（电子）。 第四十一条 恶意骗取、套用维修资金的单位和个人，或者 因业主未按照规定补交、续交维修资金，导致延误维修时机，给 相关业主造成损失的，应当依法补偿相关业主损失，并承担法律 责任。 附 则 第四十二条 在住宅物业管理区域内，单独依法登记权属的 车库（包括专用车库和共用车库内的车位）等其他非住宅物业， 应当按照本办法规定建立维修资金制度。 第四十三条 保障性住房按照规定实行维修资金制度。国有 土地上房屋征收产权调换住房、城中村改造安置住房、农村新型 社区住宅和用于销售的非单一业主的非住宅物业，参照本办法规 定建立维修资金制度。 第四十四条 未成立业主委员会的住宅小区，由社区居委会 代行本办法规定的业主委员会的职责。 第四十五条 日。 — 12 — 本办法自 年 月 日起施行，有效期至 年 月